Precios de viviendas se disparan en pesos en Montevideo

En un escenario de fuerte suba del dólar, el hecho de que los precios de los inmuebles se hayan prácticamente congelado en esa moneda en los últimos dos años barrió con la posibilidad de un importante número de hogares de ingresos medios de acceder a una vivienda propia, principalmente aquellos que dependen del crédito hipotecario.

En abril de 2014, el apartamento medio de 60 metros cuadrados publicado en los principales portales clasificados en la web costaba US$ 153.855. En enero de este año, su precio en dólares se encontraba 4,8% por encima de ese valor. Si bien no parece un aumento significativo, esa variación poco dice sobre la mayor o menor capacidad del hogar montevideano medio –que percibe sus ingresos en pesos– para adquirir esa vivienda.

Hace poco menos de dos años, para que una familia acceda a un préstamo hipotecario a 25 años que financiara el 80% del valor de ese inmueble, necesitaba un ingreso superior a $ 71.165. Hoy el mismo banco no aceptaría un ingreso menor a $ 100.327 a la hora de otorgar ese crédito.

Los datos surgen de un ejercicio que realizó la Unidad de Análisis Económico de El Observador a partir de su relevamiento mensual de precios de inmuebles en la capital y de los requisitos que establece el Banco Hipotecario (BHU) a la hora de conceder un crédito para adquirir una vivienda.

Si se tiene en cuenta que la cuota de un préstamo no puede superar el 30% del ingreso neto de los propietarios del inmueble –simplificando, los ingresos del núcleo familiar–, el ingreso mínimo requerido para acceder al financiamiento de un inmueble aumentó 41% en los últimos 22 meses.

En el caso tipificado de un apartamento que en abril de 2014 valía US$ 120 mil, el ingreso mínimo necesario para acceder a un crédito que financie el 80% de su valor a 25 años pasó de $ 55.505 a $ 78.251.

Ese incremento no sería un problema si el ingreso de las familias montevideanas hubiera subido en un ritmo similar. Pero ese no fue el caso: en abril de 2014, el monto requerido se encontraba 11,4% por encima del ingreso medio de los hogares montevideanos, mientras que en enero era 33% más alto que el ingreso promedio de la capital, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

El principal suceso que explica este incremento del ingreso mínimo requerido por los bancos no es un endurecimiento de las condiciones de otorgamiento del crédito, sino el aumento de la cotización del dólar, que durante ese período escaló de $ 22,9 a $ 30,8 (+35%) y no se tradujo en una baja en el precio de los inmuebles expresados en esa moneda.

Los precios en enero
En el primer mes del año, el precio medio de oferta de los inmuebles montevideanos tuvo un leve aumento medido en dólares. Luego de un año prácticamente sin cambios en los valores de ofertas publicados, enero muestra un segundo mes de aumento consecutivo.

El Índice de Precios de Oferta de Inmuebles en Montevideo de El Observador (IPIM-EO) tuvo en enero una suba de 0,2% respecto al mes anterior. Si bien no se trata de un incremento significativo, es el segundo incremento consecutivo del indicador, que en diciembre tuvo un aumento de 0,5% con relación a noviembre.

Los datos surgen de la captura y procesamiento de datos que realiza la Unidad de Análisis Económico de El Observador con la totalidad de los avisos clasificados vigentes al cierre de cada mes en los principales portales (ver Metodología del indicador de precios).

De los 17 barrios relevados, ocho mostraron un aumento de los precios en el primer mes del año y los restantes nueve una caída.Los mayores aumentos tuvieron lugar en el Prado (+3,3%), Ciudad Vieja (+2,2%) y Centro (+1,1%), mientras que las caídas más pronunciadas se dieron en Carrasco (-2,3%), Tres Cruces (-1,4%) y Punta Carretas (-1%). A pesar de la suba de los últimos dos meses, en la comparación con enero del año pasado, el precio medio bajó 0,5%.

Metodología del indicador de precios
Desde abril de 2014, al cierre de cada mes la Unidad de Análisis Económico de El Observador captura la totalidad de los avisos clasificados en los principales portales clasificados, conformando bases de datos mensuales de más de 20.000 registros. Esos datos son depurados, procesados y organizados en una síntesis de 17 barrios de la capital. Para la elaboración del indicador de Montevideo, se pondera cada barrio por su peso en el total de compraventas de 2013.